Купля продажа долей в квартире

Купля продажа долей в квартире

Успех сделки по продаже доли зависит от владения актуальной юридической информацией, объективной оценки конкретной ситуации, своевременного просчета всех возможных экономических вариантов, обеспечения безопасности для каждого участника сделки и грамотного оформления покупки или продажи доли в квартире.

Как правило, доли появляются после вступления в наследство, когда имущество в виде недвижимости дробят на несколько человек, развода (раздел совместно нажитого) или решения суда. А раз появляются доли, то приходит время, когда доли эти выходят на рынок в качестве предложения, выставляются на продажу…

Кто же может стать покупателем доли?

Во-первых, те, кто хочет купить свое жилье, но не хватает денег на полноценную квартиру. Доли продаются с дисконтом от 20 % от рыночной стоимости. Совершение сделки купли-продажи доли, порой бывает единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации.

Часто ситуация позволяет, приобретя часть квартиры, заехать и жить, пользуясь всей квартирой (когда один из собственников сам проживает удаленно и продавать свою часть пока не планирует). В дальнейшем долю можно выделить в отдельный объект (разделить со вторым собственником по соглашению) или продать совместно (уже по рыночной цене) и выручив деньги купить собственное отдельное жилье.

Бывают и сложные случаи, когда, приняв наследство, один из наследников чинит препятствия другим к продаже, пользованию, проживанию. Тогда выход один – решать вопрос через суд. Длительность этого процесса мало предсказуема (бывает, до 7-8 лет тянутся тяжбы, собственники между собой никак не могут договориться – не могут ни деньги из наследства вынуть, ни пользоваться имуществом). Суд не может понудить сособственников к продаже своих долей. Продать или не продать — дело личное.

Как определить стоимость доли квартиры?

Как любой предмет торга, доля жилой квартиры может подлежать оценке. К сожалению, сделки с долями имеют свою специфику, при которых известное правило «адекватная стоимость – успешная реализация» не всегда работает. Цена доли часто находится в прямой зависимости от обстоятельств, заложниками которых становятся все участники долевых сделок.

Самый выгодный вариант для всех сособственников жилой площади - продать квартиру целиком и пропорционально имущественным правам, разделить деньги.

Если сособственники не желают продавать квартиру, можно договориться о выкупе ими вашей части по соотносящейся с рыночной, договорной стоимости. Если и этот вариант не всех устраивает, можно обратиться к специалисту для оценки доли с целью ее дальнейшей продажи сторонним лицам. Общепринятая формула расчета долевой стоимости доли: рыночная стоимость квартиры * размер доли * коэффициент учета параметров. Последняя величина рассчитывается с учетом множества факторов, среди основных из них — размер доли, общая площадь квартиры, возможность доступа в квартиру, срочность, наличие долгов, количество собственников, наличие несовершеннолетних и пр.

Ориентировочно стоимость доли при продаже третьим лицам минимум на треть ниже рыночной цены. Если порядок пользования помещениями определен, то есть возможность долю продать по рыночной цене жилой площади данной категории.

Если порядок пользования не установлен, стоимость доли сводится к цифре во много раз ниже актуальной рыночной стоимости.

Как выделить долю в квартире?

проведение сделки купли продажи доли в квартире

Определить свою долю квартиры можно заключив с остальными сособственниками соглашение о выделении определенной комнаты в пользование.

В случае отказа сособственников или невозможности решения вопроса по соглашению, можно обратиться в судебные инстанции за определением права пользования.

Если владелец доли планирует продать свою часть квартиры, вначале он обязан предложить ее выкупить другим сособственникам. В случае их нотариально подтвержденного отказа, часть квартиры может выставляться на продажу.

Процедура оформления при покупке или продаже доли

Купля-продажа долей квартиры имеет свои особенности. Приобретая долю у собственника, следует, согласно статье № 122-Ф3 Федерального закона, оформить ее в собственность.

Документы для оформления покупки доли

  • паспорт (документ, удостоверяющий личность);
  • квитанцию об оплате регистрации;
  • кадастровые выписки;
  • правоустанавливающие документы на долю;
  • договор купли-продажи;
  • нотариальное разрешение на отчуждение доли;
  • выписку из домовой книги и лицевого счета;
  • ксерокопии всех вышеперечисленных документов.

Сегодня обязательно нотариальное удостоверение сделки купли-продажи доли. Документы на регистрацию перехода права собственности подаются в Росреестр или МФЦ. Перед покупкой доли в жилой квартире внимательно изучите все документы и убедитесь, что заявленная в продаже площадь выделена в собственность, о чем продавец должен представить отдельный документ.

За месяц перед проведением сделки продавец должен уведомить о продаже остальных совладельцев. Если на одного из супругов, состоящих в браке, оформлена доля квартиры, от второго супруга требуется нотариальное разрешение на продажу объекта.

Если среди сособственников на доли в квартире находятся недееспособные, несовершеннолетние или ограниченно способные лица, нужно иметь на руках нотариально заверенное разрешение на проведение сделки от опекунов/родителей, законных представителей, а также постановление из органов опеки.

Через 10 дней покупатель получает документ, подтверждающий право собственности на объект.

Как вернуть в собственность долю жилой квартиры?

При юридически оформленной продаже, дарении, разделе наследства и прочих сделках, возврат доли производится исключительно в судебном порядке.

Для предъявления в суд потребуется:

  • заявление;
  • подтверждающие правомерность требований документы.

Доля жилой площади может переходить в собственность сторонним лицам только после отказа совладельцев о ее выкупе, либо по истечению 30 дней с момента уведомления сособственников о продаже (согласно ст. 250 ЖК РФ). Перед проведением сделки всех совладельцев квартиры официально уведомляют о предстоящем отчуждении телеграммами или нотариальным уведомлением. Если совладелец не получил нотариально заверенного уведомления за месяц до осуществления купли/продажи, он может подать исковое заявление и через судебную тяжбу вернуть свое право на выкуп доли.

Долю можно вернуть также путем отмены дарения, для этого в судебные органы подается исковое заявление с пакетом документов, подтверждающих законность основания отмены сделки дарения.

Также можно вернуть долю унаследованной квартиры: в соответствии с законодательством все наследники имеют равные права на имущество наследодателя. Если по уважительной причине были пропущены сроки принятия наследства, доля возвращается в судебном порядке.

Как зарегистрировать долю в квартире?

Приватизация квартиры, покупка жилья в браке, наследование недвижимого имущества, – все эти события приводят к необходимости регистрации долевой собственности, в которой каждый участник является владельцем определенной жилой площади и может распоряжаться ею на свое усмотрение. Перед проведением любых долевых сделок необходимо получить на руки документ, подтверждающий право владельца на собственность.

Чтобы зарегистрировать долю в квартире нужно иметь документ, определяющий размер доли (брачный договор, соглашение о разделе имущества, свидетельстве о получении наследства, судебное решение).

Также понадобится документ, удостоверяющий личность и заверенное нотариально согласие супруга на проведение операции.

Если владелец доли планирует продать свою часть, ему следует учесть преимущественное право на покупку другими сособственниками. То есть, вначале необходимо предложить выкупить часть квартиры другим сособственникам (за 30 дней до проведения сделки) и лишь в случае их подтвержденного нотариально отказа или истечения 30 дней после уведомления сособственников о продаже, доля может выставляться на продажу.