Как грамотно оценить квартиру? Оценивайте правильно – продавайте быстро!

Предыстория

К нам в агентство обратился мужчина с просьбой помочь купить однокомнатную квартиру. Критерии подбора были достаточно строгие - он рассматривал только определённый район города, конкретные улицы и даже номера домов, этажи и стороны света, куда будут выходить окна.

Задача
  1. Найти квартиру, параметры которой полностью совпадут с требованиями клиента, и купить её по рыночной цене.
  2. В процессе работы появилась подзадача: грамотно аргументировать рыночную стоимость квартиры продаваемой стороне (брокеру и продавцу).
Решение

Шаг 1. Поиск денег.

Так как деньги были только на первоначальный взнос, мы обратились в банк за ипотечным кредитом. Перед подачей заявки мы просчитали платёжную способность клиента, исключили наличие других кредитов и прочих долговых обязательств, оценили возможность и вероятность одобрения кредита. В итоге мы получили одобрение – необходимую сумму под хороший процент

Шаг 2. Выбор квартиры.

Несмотря на то, что в настоящее время рынок перенасыщен предложениями, подходящих вариантов оказалось не так уж много, а точнее – всего один. Трудно поверить, но пожеланиям нашего клиента удовлетворяла одна единственная квартира во всём районе. В ней не было ничего особенного. Без ремонта, на последнем этаже, она уже полгода стояла в продаже, интерес рынка к ней почти пропал, и звонков, а тем более просмотров было очень мало. Мы бы тоже пропустили её в бесконечном списке предложений, если бы не улица, дом и этаж, которые подходили нашему клиенту  идеально. Но цена квартиры по непонятным причинам была значительно выше рыночной.

Шаг 3. Торг.

Стараясь понять завышенную стоимость квартиры, мы собрали всю необходимую информацию о ней, и вот что удалось узнать. Квартира находилась в ипотеке. Всё это время в ней никто не жил, за неё выплачивался кредит, страховка, коммунальные платежи и налоги. Приняв во внимание все достоинства и недостатки квартиры, мы обосновали её рыночную стоимость и выдвинули своё предложение. Однако брокер, который занимался её продажей, упорно стоял на своей цене и не желал понимать, что она не соответствует нынешнему рынку. Он даже отказывался говорить со своим клиентом по поводу нашего предложения. Все доводы уходили в пустоту, он был готов продавать квартиру ещё несколько лет, пока не закончится кризис. Главное – чтобы по желаемой цене.  Естественно, этой же позиции придерживался и его клиент. Можно предположить, что экономика запрашиваемой цены состояла из стоимости квартиры на момент покупки плюс  проценты за ипотеку, но в таком случае сама идея выставить ее по такой стоимости в сегодняшней ситуации изначально была обречена на провал! Рынок же объективен…Переговоры зашли в тупик.  

Мы подождали чуть больше недели. На рынке появилась новая квартира, которая также подошла нам по расположению, этажу и стороне света. К счастью, продавцы оказались здравомыслящими людьми, и назначили вполне адекватную цену. Через неделю мы подготовили все документы для банка и купили её.

Судьба квартиры на последнем этаже.

Уже после сделки мы снова отыскали в рекламе ту квартиру. Судьба её была по-прежнему не решена. Она продолжала простаивать по той же цене, занимая место на сайтах продажи недвижимости, агентство продолжало тратиться на рекламу, а продавец продолжал платить проценты по ипотеке.

Итог.

Как, оказалось, встречаются и такие брокеры, которые,  не желая, или не умея донести до продавца экономику сделки, все плюсы и минусы  простаивания квартиры, купленной в ипотеку, просто соглашаются с его желаниями.  Серьезно переоценив квартиру, они изначально делают её непродаваемой. Тем самым вводят в заблуждение других участников рынка и попросту занимают место в таблицах продаж. И убедить их в этом крайне сложно. По какой цене продавать квартиру, безусловно, дело каждого, но одни люди выходят на рынок недвижимости с реальной ценой и решают свой вопрос, двигаясь дальше, а другие упрямо идут в тупик, тратя при этом и время, и деньги.

Хочется посоветовать всем собственникам, планирующим продажу или собирающихся совершить обмен, прежде чем выставить свой объект в продажу определитесь, зачем Вы это делаете, какой цели стараетесь достичь, рассчитайте возможную экономику, опираясь на реалии сегодняшнего рынка, и взвесив все «за» и «против»  двигайтесь вперед, и только тогда мечта может стать реальностью!

По материалам РК «Бонус»